Nel 2025, il mercato immobiliare italiano affronta una trasformazione profonda: affitti brevi e locazioni turistiche non sono più l’eldorado senza regole di un tempo. Dal primo gennaio, ogni struttura deve possedere un Codice Identificativo Nazionale, e le aliquote fiscali si alzano fino al 26% per chi gestisce più unità. Ma il vero cambiamento è più ampio: i Comuni riprendono il controllo dei loro centri storici, i requisiti di sicurezza diventano obbligatori, e chi affitta in nero rischia sanzioni fino a 5.000 euro. La domanda non è più se le regole arriveranno, ma come prepararsi e quali città colpiranno più duramente. In questo articolo scoprirai cosa sta realmente cambiando, dove i vincoli saranno più severi, e come orientarsi per non trovarsi sorpreso.
Il mercato dei affitti brevi sotto pressione
Nel corso degli ultimi anni, piattaforme come Airbnb hanno trasformato le principali città italiane in destinazioni turistiche permanenti. Mentre proprietari e investitori hanno guadagnato, però, residenti e lavoratori si sono trovati con sempre meno alloggi a prezzi accessibili. Interi quartieri di Firenze, Venezia e Roma sono diventati parchi a tema per turisti, con case sfitte quando la stagione finisce e canoni di affitto schizzati alle stelle. Anche il settore alberghiero tradizionale ha protestato: gli hotel si vedono rubare clienti da annunci non regolamentati. Infine, c’è il problema dell’evasione fiscale: fino al 2024, molti host operavano in nero, registrando redditi che sfuggivano al fisco. Questa combinazione di pressioni ha spinto il governo a intervenire con un quadro normativo molto più stringente.
Nuove regole per gli affitti brevi nel 2025
Le principali novità normative ruotano intorno a tre pilastri. Il primo è il Codice Identificativo Nazionale (CIN), diventato obbligatorio dal 1° gennaio 2025: ogni immobile deve avere una “targa” unica, come una registrazione centralizzata. Il secondo è la cedolare secca differenziata: chi affitta una sola unità paga il 21%, ma da due a quattro immobili l’aliquota sale al 26%. Il terzo pilastro riguarda i requisiti di sicurezza, antincendio e urbanistica: gli host devono garantire estintori, certificazioni energetiche e conformità edilizia. Chi non si adegua rischia oscuramento degli annunci, sanzioni amministrative e persino chiusura forzata dell’attività.
Città italiane più colpite dalla stretta
Non tutte le città applicheranno le regole allo stesso modo. Venezia ha già dichiarato stop nelle aree più sensibili del centro storico, con limiti sul numero annuale di notti. Firenze concentra i controlli sulle zone Unesco e nei rioni limitrofi, vietando nuove licenze in aree critiche. Roma punta sui quartieri più turistici: Centro storico, Trastevere, Prati vedranno controlli più serrati. Milano e Bologna, città universitarie e aziendali, stringono soprattutto dove il caro-affitti per studenti e lavoratori è più acuto. La differenza principale è che comuni turistici limitano i giorni di locazione, mentre comuni con tensione abitativa controllano il numero di immobili per proprietario.
Come adeguarsi: guida pratica
Se possiedi una casa in affitto breve, agisci subito. Verifica se rientri in zone rosse: consulta il regolamento del tuo Comune e della tua Regione. Registra il CIN: se non l’hai già fatto, richiedi il codice identificativo tramite il portale della Agenzia delle Entrate. Metti in regola documenti e impianti: certificato energetico, planimetrie, estintori, conformità urbanistica. Rivedi il piano fiscale: contatta un commercialista per verificare se l’aliquota al 26% cambia la tua strategia. In zone dove i vincoli diventano insostenibili, considera di passare a locazioni medio-lunghe per residenti.
Impatto su residenti e turisti
Il rovescio della medaglia ha aspetti positivi. Residenti potrebbero beneficiare di più offerta di affitti a lungo termine, man mano che alcuni proprietari si convertono. I centri storici smettono di trasformarsi in non-luoghi turistici. Turisti e ospiti godono di maggiore qualità e sicurezza delle strutture regolari, anche se i prezzi tenderanno a salire per chi continua ad operare legalmente.
Checklist rapida per il 2025
- Controlla normative comunali e regionali aggiornate
- Richiedi il CIN se non lo possiedi
- Metti in regola impianti di sicurezza e certificati
- Rivedi la strategia fiscale con un consulente
- Monitora eventuali nuovi limiti di giorni o di numero di immobili
Verso quale equilibrio?
Le nuove norme non aboliscono gli affitti brevi, ma li disciplinano. L’obiettivo è bilanciare il diritto alla casa per residenti con lo sviluppo sostenibile del turismo. Il futuro dipenderà da collaborazione tra proprietari, piattaforme e amministrazioni locali: trasparenza, responsabilità collettiva e programmazione territoriale sono le parole chiave per una convivenza duratura tra locals e turisti.
