Quando si parla di affitti e cedolare secca, c’è un punto che crea sempre confusione e, a volte, piccole discussioni tra proprietario e inquilino: le spese di registrazione. “Chi deve pagarle per legge?” sembra una domanda banale, finché non ti trovi davanti al contratto da firmare e alle scadenze che corrono.
La risposta, però, è più lineare di quanto sembri, soprattutto se capisci bene la differenza tra regime ordinario e cedolare secca.
Cosa sono le spese di registrazione (e perché contano)
Registrare un contratto di locazione abitativa è obbligatorio. La registrazione comporta, nel regime classico, due voci principali:
- imposta di registro, in genere pari al 2% del canone annuo (con minimo 67 euro)
- imposta di bollo, di norma 16 euro per copia (in base a pagine e copie)
Questi importi non sono “facoltativi”: sono imposte dovute allo Stato per rendere il contratto valido e opponibile.
Regime ordinario: chi paga davvero (e cosa dice la regola pratica)
Nel regime fiscale ordinario (cioè senza cedolare secca), le spese di registrazione sono, nella sostanza, un onere che ricade sul locatore, ma la prassi più diffusa, e spesso scritta nel contratto, è la ripartizione.
In molti contratti trovi la formula “50% ciascuno”, perché la normativa sulle locazioni abitative consente di prevedere una divisione delle spese tra locatore e conduttore (ad esempio metà e metà). È un dettaglio che conviene leggere bene, perché se nel testo è prevista la ripartizione, allora quell’accordo diventa la regola tra le parti.
In concreto, nel regime ordinario puoi aspettarti questo scenario:
- il contratto si registra entro 30 giorni
- si paga l’imposta di registro (2% sul canone annuo, minimo 67 euro)
- si paga l’imposta di bollo (almeno 16 euro per copia)
- la spesa può essere sostenuta dal proprietario e poi ripartita, se previsto
Il punto chiave è semplice: senza cedolare secca, le imposte esistono e qualcuno le deve pagare.
Cedolare secca: la svolta che azzera registro e bollo
Con la cedolare secca, succede qualcosa che, la prima volta, sorprende sempre: imposta di registro e imposta di bollo non sono dovute per:
- registrazione
- proroga
- risoluzione
Perché? Perché vengono sostituite dall’imposta sostitutiva della cedolare secca, che il locatore paga sul canone. Le aliquote più note sono:
- 21% per i contratti a canone libero
- 10% per molti contratti a canone concordato (quando applicabile)
E qui arriviamo alla risposta che ti interessa davvero: con la cedolare secca, non c’è nulla da pagare come spese di registrazione, quindi non esiste nemmeno il problema di “chi paga”, perché registro e bollo sono azzerati.
In più, la cedolare secca sostituisce anche le addizionali e l’IRPEF sul reddito da locazione, rendendo la gestione più lineare.
Chi può scegliere la cedolare secca (e cosa cambia nel contratto)
La scelta della cedolare secca spetta al locatore. Se l’immobile ha più proprietari, può capitare che l’opzione venga esercitata pro quota, cioè solo da alcuni comproprietari, secondo le regole applicabili al caso.
L’opzione si comunica con il modello RLI, in fase di registrazione o anche successivamente, nei momenti previsti.
C’è però una “contropartita” che molti sottovalutano: scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione. Tradotto in vita reale, significa canone più stabile, ma meno flessibile per chi affitta.
Registrazione obbligatoria: attenzione ai 30 giorni e alle sanzioni
Ecco l’errore più pericoloso: pensare che, siccome con la cedolare secca non si paga registro e bollo, allora si possa rimandare la registrazione. No.
La registrazione resta obbligatoria entro 30 giorni. Se non registri, rischi conseguenze pesanti:
- problemi di validità del contratto
- sanzioni amministrative che possono andare dal 120% al 240% dell’imposta di registro teoricamente dovuta, calcolata sull’intera durata
Anche se la cedolare secca rende l’imposta “zero” in pratica, le sanzioni vengono parametrate a ciò che sarebbe stato dovuto nel regime ordinario. È un dettaglio tecnico, ma può diventare una stangata.
In sintesi: chi paga per legge?
Se vuoi una regola da tenere a mente, da scrivere mentalmente in grassetto:
- Regime ordinario: le spese di registrazione esistono e il contratto può prevedere la ripartizione (spesso 50 e 50)
- Cedolare secca: imposta di registro e bollo non si pagano, quindi nessuna delle parti deve sostenerle
Il consiglio finale, molto concreto, è questo: prima di discutere “chi paga”, verifica se nel contratto è stata scelta la cedolare secca e controlla che la registrazione venga fatta nei tempi. È lì che si evita il vero problema.
