Quando compri casa, prima o poi arriva quel momento in cui ti siedi al tavolo, tiri fuori i conti e ti chiedi, quasi sottovoce: “Ok, ma chi paga davvero le spese notarili?”. È una domanda più comune di quanto si pensi, perché tra parcella, imposte e fogli che sembrano moltiplicarsi, la sensazione è che ci sia sempre qualcosa che “nessuno ti aveva detto”.
La verità, però, è molto più concreta (e meno misteriosa) di come gira nelle chiacchiere: nella stragrande maggioranza dei casi paga l’acquirente. E no, non è un trucco.
La regola: paga chi compra (salvo accordi scritti)
In Italia la regola di base è chiara, e sta nero su bianco: le spese legate al contratto di vendita sono a carico dell’acquirente, a meno che le parti non decidano diversamente.
Il riferimento è l’articolo 1475 del Codice Civile, che stabilisce che le spese del contratto (registrazione, trascrizione, imposte e anche compenso) ricadono su chi compra, salvo patti contrari. È una di quelle norme che non fanno rumore, ma che guidano quasi tutte le compravendite.
Tradotto nella vita reale: se non avete scritto un accordo diverso nel preliminare o nel rogito, il venditore normalmente non paga le spese notarili.
Cosa stai pagando davvero: non è “solo il notaio”
Qui nasce spesso l’equivoco. Quando si dice “spese notarili” si mette tutto nello stesso sacco, ma in realtà il totale è fatto di pezzi diversi:
- Onorario del notaio, cioè la parcella, su cui si applicano IVA al 22% e altri oneri (come contributi e tasse d’archivio).
- Imposte, che spesso sono la parte più pesante del conto finale.
- Spese accessorie, come visure, ricerche, diritti, copie e rimborsi documentali.
Il notaio, tra l’altro, non è “il professionista di una parte”: agisce come soggetto super partes, controlla la regolarità urbanistica e catastale, fa verifiche fiscali, cura trascrizioni e formalità. Se vuoi un’immagine semplice, è un po’ come un “regista” che deve far andare in scena l’atto senza intoppi.
Le imposte: cambiano in base a prima casa, venditore e tipo di immobile
Le imposte variano soprattutto in base a due fattori: se hai i requisiti prima casa e se stai comprando da un privato o da un costruttore.
| Caso | Imposta di registro | IVA | Imposte ipotecaria/catastale |
|---|---|---|---|
| Prima casa da privato | 2% valore catastale | Esente | €50 + €50 |
| Prima casa da costruttore | (non applicata) | 4% prezzo | €200 + €200 |
| Seconda casa/lusso da privato | 9% valore catastale | Esente | €50 + €50 |
| Seconda casa/lusso da costruttore | (non applicata) | 10% o 22% | €200 + €200 |
Un dettaglio che molti scoprono tardi: se compri da privato spesso si usa il “valore catastale” per calcolare l’imposta di registro, e questo può cambiare parecchio l’importo finale rispetto al prezzo pagato.
La “verità nascosta”: il venditore paga solo se lo decidete voi
Qui cade il mito più diffuso. Non esiste, in modo strutturale, un meccanismo per cui “ti nascondono” costi che dovrebbe pagare il venditore. La regola è l’opposto: il venditore non paga, punto, a meno che non siate voi a stabilire diversamente.
Le eccezioni esistono, ma sono rare e soprattutto scritte. Per esempio:
- accordo nel preliminare per dividere alcuni costi,
- rimborso di spese anticipate da una parte per conto dell’altra,
- pattuizioni particolari legate a urgenze o pratiche specifiche.
Se non è messo per iscritto, non è un’eccezione, è solo confusione.
E se c’è il mutuo? Arrivano altri atti (e altre spese)
Se finanzi l’acquisto con un mutuo, quasi sempre si aggiungono costi per l’atto di mutuo e per l’ipoteca. Anche questi, in pratica, sono a carico dell’acquirente.
La nota buona è che, per la prima casa, una parte di questi costi può essere “alleggerita” fiscalmente: gli interessi passivi e alcuni oneri del mutuo possono dare accesso a una detrazione IRPEF al 19%, entro un massimo di 4.000 euro.
Quando si paga e come evitare brutte sorprese
Di solito si paga tutto al rogito, ma il consiglio più utile è muoversi prima:
- chiedi un preventivo dettagliato al notaio (onorario, imposte, accessori),
- chiarisci subito se compri come prima casa e se il venditore è privato o costruttore,
- se volete accordi diversi, inseriteli esplicitamente nel preliminare.
Alla fine la risposta alla domanda iniziale è semplice: paga chi compra, perché così prevede la regola generale del nostro Codice. La parte “nascosta” non è un complotto, è solo il fatto che spesso nessuno si ferma a distinguere parcella, imposte e accessori, finché non arriva il conto. E a quel punto, sì, fa rumore.
