Se hai una casa “con una stanza in più”, un balcone chiuso anni fa, o quei centimetri misteriosi che non tornano tra planimetria e realtà, capisco benissimo la sensazione, sembra sempre che la sanatoria abusi edilizi prometta una scorciatoia. E invece la sanatoria edilizia 2026, per come viene impostata, non è un condono generale, ma un set di regole più stabile e, in alcuni casi, più pratico per rimettere ordine.
Prima cosa: non è un “liberi tutti”
Il punto chiave è questo: la sanatoria 2026, nelle intenzioni, serve a regolarizzare categorie specifiche di irregolarità, soprattutto quelle che bloccano compravendite e pratiche tecniche per difformità piccole o storiche. Non è pensata per “azzerare” qualunque abuso, né per rendere legittime nuove costruzioni nate completamente fuori dalle regole.
In altre parole, si prova a rendere più leggibile lo stato legittimo degli immobili, senza trasformare l’abuso in una scorciatoia sistematica.
Cosa si può sanare davvero (con esempi concreti)
Qui entra la parte interessante, perché ci sono casi in cui il quadro diventa più favorevole, soprattutto per chi eredita o vende immobili datati.
1) Immobili realizzati prima del 1° settembre 1967
La novità più “potente” riguarda gli immobili costruiti prima del 1° settembre 1967. In molti contesti, prima di quella data la licenza edilizia non era obbligatoria fuori dai centri abitati, e questo ha lasciato una scia di immobili storici con documenti incompleti o contraddittori.
Risultato pratico: diventa più semplice regolarizzare difformità legate a edifici molto vecchi, facilitando vendite e mutui quando oggi manca una ricostruzione chiara del titolo originario.
2) Difformità minori e nuove tolleranze costruttive
La vita reale non è un disegno in scala. Un tramezzo spostato, una finestra leggermente diversa, un muro più spesso. La sanatoria 2026 punta su tolleranze costruttive più alte, soprattutto per immobili piccoli, arrivando fino al 5% di scostamento tra progetto e realizzato.
Sul piano economico, vengono standardizzate le sanzioni per certe irregolarità:
- da 1.032 a 10.328 euro se manca la SCIA dove serviva,
- riduzione a 516 euro se l’intervento rispetta le norme attuali e quelle valide al tempo dell’opera.
3) Irregolarità minori nei condomìni
Nei condomìni si annidano le piccole anomalie che fanno impazzire: nicchie chiuse, verande leggere, modifiche interne non aggiornate. Sono previste proposte mirate per sanare abusi di modesta entità, evitando che un dettaglio “minimo” paralizzi pratiche più importanti (come il cappotto termico o una vendita).
4) Opere compatibili con piani urbanistici entro marzo 2003
Un altro filone riguarda opere realizzate senza titolo o in difformità, ma compatibili con strumenti di pianificazione approvati o adottati entro marzo 2003. Qui l’idea è: se l’assetto di urbanistica già prevedeva quella trasformazione, si può valutare una regolarizzazione più lineare, a certe condizioni.
Cosa non si può sanare (e dove si inciampa più spesso)
Qui conviene essere chiari, perché è il punto che evita illusioni.
Esclusioni legate alla persona
Non rientrano nella sanatoria gli immobili abusivi riconducibili a soggetti già condannati per reati connessi all’abuso edilizio. È un filtro che punta a evitare la “premialità” nei casi più gravi.
Ostacoli tecnici sull’antisismica
Se l’intervento presenta seri ostacoli all’adeguamento antisismico, la sanatoria non può diventare un timbro automatico. In pratica, se non c’è una strada tecnica credibile per rendere sicuro l’immobile, la regolarizzazione si ferma.
Aree vincolate e beni di pregio
Sono fuori le situazioni in aree vincolate (paesaggio, parchi, vincoli ambientali o idrogeologici) e gli immobili legati a beni di particolare pregio storico o culturale. È una linea rossa, perché il vincolo non è un dettaglio burocratico, ma una tutela sostanziale.
Nuove costruzioni totalmente abusive e grandi aumenti di volume
Non si sanano nuove costruzioni completamente abusive, ampliamenti volumetrici importanti, sopraelevazioni e, in generale, edifici nati dove mancava qualunque legittimazione. Se l’opera è “nuova” e sostanziale, la sanatoria 2026 non nasce per assorbirla.
Il 2026 come svolta: riforma e nuovo Codice dell’Edilizia
La prospettiva più interessante non è solo “cosa si sana”, ma come potrebbe cambiare il sistema. Il governo avrebbe 12 mesi per adottare decreti legislativi mirati a una riforma organica, con un nuovo Codice dell’Edilizia destinato a sostituire il Dpr 380/2001.
Tra i nodi c’è il superamento (o la revisione) della doppia conformità, cioè l’obbligo di essere conformi sia alle regole dell’epoca sia a quelle attuali. Se questo criterio viene alleggerito in modo strutturale, molte pratiche oggi bloccate potrebbero finalmente sbloccarsi, senza trasformare la sanatoria in un condono generalizzato.
In sintesi: la promessa reale
La sanatoria edilizia 2026, per come viene delineata, promette una cosa molto concreta: far emergere e regolarizzare difformità minori e situazioni storiche (soprattutto pre 1967), lasciando fuori gli abusi gravi, le aree vincolate e le nuove costruzioni totalmente illegittime. È meno spettacolare di un condono, ma, per chi ha un immobile “impigliato” in un dettaglio, potrebbe essere molto più utile.
