Quando si parla di rifacimento della facciata condominiale, l’aria cambia subito: qualcuno pensa al valore dell’immobile che sale, qualcun altro vede solo ponteggi e bonifici. E poi c’è la domanda che accende le discussioni, spesso ancora prima di scegliere l’impresa: “Ma le spese, come vengono suddivise per legge?”. La risposta esiste, è abbastanza lineare, e conoscerla in anticipo è il modo più semplice per evitare litigi.
Perché la facciata è “di tutti” (e cosa dice la legge)
La facciata rientra tra le parti comuni del condominio ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile. Tradotto in parole quotidiane: anche se tu non “tocchi” quella parete perché vivi sul retro o al piano terra, quella pelle esterna è parte dell’edificio e riguarda tutti.
Da qui discende la regola base della ripartizione: l’art. 1123 del Codice Civile stabilisce che le spese per la conservazione delle parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione o casi particolari.
La regola generale: si paga in base ai millesimi
Per il rifacimento della facciata, la regola generale è molto netta:
- partecipano tutti i condomini
- la ripartizione avviene in proporzione ai millesimi
- non conta il piano, non conta se sei al piano terra, non conta se “vedi” poco la facciata
È uno di quei punti che, se chiariti bene in assemblea e messi nero su bianco, tolgono ossigeno alle polemiche.
Un esempio semplice per capirci al volo
Se la spesa totale è 60.000 euro e un condomino ha 100 millesimi, la sua quota indicativa sarà 6.000 euro. Non è magia, è solo proporzione.
Quando servono eccezioni (e quando no)
Le eccezioni non sono la norma, ma esistono e conviene riconoscerle subito, prima di votare.
Unità autonome con facciate non uniformi e non comuni
In contesti come villette a schiera realmente autonome, senza un rivestimento o un prospetto unitario comune, alcuni interventi possono ricadere sul singolo proprietario, se riguardano di fatto solo la sua porzione e non incidono sul bene comune.Interventi “privati” che modificano l’estetica
Se un singolo vuole fare lavori sulla facciata che incidono sul decoro architettonico, il tema cambia. In genere, per modifiche che alterano l’aspetto dell’edificio, serve un consenso molto alto, spesso si parla di unanimità quando la modifica è rilevante e non prevista da regole condominiali o precedenti delibere.
Approvazione in assemblea: maggioranze e passi corretti
Il rifacimento facciata è di solito manutenzione straordinaria. Questo significa che non basta una chiacchierata sul pianerottolo: serve una deliberazione in assemblea condominiale.
In pratica:
- la delibera richiede la maggioranza degli intervenuti
- e almeno 500 millesimi (cioè almeno un terzo del valore dell’edificio, come indicato nel brief)
Qui fa la differenza la preparazione: l’amministratore dovrebbe presentare preventivi comparabili e, soprattutto, un programma di manutenzione annuale o pluriennale, così l’intervento non arriva come un fulmine a ciel sereno.
Permessi e pratiche: CILA, SCIA, e casi vincolati
La parte burocratica sembra noiosa, ma è quella che evita blocchi lavori e contestazioni.
In genere:
- si passa dal SUE (Sportello Unico Edilizia)
- per interventi più semplici può bastare una CILA
- per interventi più impattanti si procede con SCIA
- il Permesso di Costruire è raro, ma possibile in casi complessi
Se l’edificio è storico o vincolato, entrano in gioco autorizzazioni della Soprintendenza, con tempi e prescrizioni specifiche.
Se c’è cappotto termico: Legge 10 e APE
Quando il rifacimento include cappotto termico o miglioramenti energetici, non è solo una scelta tecnica, è un percorso completo:
- relazione tecnica ex Legge 10
- rispetto dei requisiti energetici
- APE finale a lavori conclusi, quando previsto
Sono documenti che, se gestiti bene fin dall’inizio, rendono anche più “difendibile” la spesa davanti ai condomini scettici.
Sicurezza, amianto e documenti: le tre cose che calmano tutti
Per evitare litigi, io terrei sempre a mente questa mini checklist:
- verbali e delibere con preventivi allegati, voci chiare e scadenze
- rispetto della sicurezza cantieri secondo D.Lgs. 81/2008
- verifica preventiva di eventuale amianto, soprattutto in edifici datati
Bonus e detrazioni: come alleggerire il conto
Sul fronte fiscale, spesso è qui che le resistenze si sciolgono:
- Bonus Facciate con detrazione 50% per il restauro esterno (se applicabile secondo normativa vigente)
- Ecobonus fino al 65% per interventi di efficienza energetica (cappotto, infissi, e simili)
Il punto chiave è uno: detrazioni e requisiti vanno verificati prima, con un tecnico, e coordinati con la delibera.
La conclusione che evita il classico “non lo sapevo”
Se la facciata è parte comune, la spesa, di regola, si divide per millesimi. Sembra banale, ma è la base che spegne la miccia. Poi vengono le eccezioni, la burocrazia, la sicurezza, e le opportunità fiscali. Mettere tutto in fila, con documenti chiari e un percorso condiviso, trasforma un possibile campo di battaglia in un lavoro gestibile, e spesso anche conveniente.
