Se stai per firmare un rogito e ti arriva un “avviso urgente” in testa, quello è il pensiero: e se il vecchio proprietario non ha pagato l’IMU? È una paura concreta, perché quando compri casa vuoi certezze, non sorprese. La buona notizia però c’è, ed è più solida di quanto sembri.
La verità che rassicura (e che pochi dicono bene)
Si può vendere casa anche se il venditore ha arretrati IMU. E soprattutto, quel debito non si trasferisce automaticamente a chi compra.
Il punto chiave è questo: l’IMU è un’imposta patrimoniale legata alla persona del proprietario nel periodo in cui possedeva l’immobile, non “incollata” alla casa come una macchia indelebile. In pratica, se il venditore non ha pagato, resta un problema suo.
Basta conoscere il meccanismo dell’IMU per capire perché: l’obbligo nasce dal possesso in un certo anno, non dal fatto che l’immobile continui a esistere.
Cosa succede davvero al vecchio proprietario
Qui si entra nel concreto, quello che spesso spaventa, ma riguarda chi ha omesso i pagamenti.
Il Comune può:
- inviare un avviso di accertamento esecutivo entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui il versamento era dovuto,
- avviare la riscossione coattiva se il debito non viene pagato.
E quando si parla di coattivo, si parla di strumenti reali: pignoramenti, fermo amministrativo su veicoli, azioni su conti e beni, secondo le procedure previste.
In più, oltre all’imposta, arrivano:
- interessi di mora,
- sanzioni che, nei casi di imposta non dichiarata o omessa, possono essere molto pesanti (in genere dal 100% al 200% dell’imposta, con un minimo di 50 euro).
Il salvagente del ravvedimento operoso
Se il venditore si muove prima che arrivi l’accertamento, può spesso regolarizzare con il ravvedimento operoso, pagando imposta, interessi e una sanzione ridotta. È una strada che conviene, perché riduce l’impatto economico e chiude la partita prima che diventi una valanga.
L’acquirente rischia qualcosa? Sì, ma non per il debito in sé
Qui vale una distinzione che cambia tutto.
Non sei responsabile dell’IMU non pagata dal venditore prima del rogito. Quindi il Comune non può chiedere a te “gli anni passati” solo perché ora sei proprietario.
L’unico scenario in cui un acquirente può trovarsi impattato è diverso: non riguarda il debito IMU in astratto, ma le iscrizioni pregiudizievoli già esistenti, come:
- ipoteche
- pignoramenti
- altri vincoli trascritti
Queste cose si vedono con le visure e i controlli che, di norma, il notaio svolge prima dell’atto. Ecco perché quella fase non va mai vissuta come una formalità, è una cintura di sicurezza.
IMU nell’anno della vendita: come si divide davvero
L’IMU dell’anno in corso si ripartisce in modo proporzionale ai mesi di possesso.
Regola pratica:
- ciascuno paga per i mesi in cui è stato proprietario,
- il mese del rogito di solito si attribuisce al venditore se ha posseduto l’immobile per almeno 15 giorni in quel mese.
Per evitare fraintendimenti, conviene mettere nero su bianco nel rogito o in accordi chiari, soprattutto quando il calendario è “al limite”.
Le 3 mosse che consiglio prima di firmare
Quando ci si sente esposti, è utile tornare alle cose semplici e verificabili. Ecco le tutele più efficaci:
- Chiedi una quietanza di pagamento o una documentazione che dimostri la regolarità IMU degli ultimi anni, non è obbligatoria per legge come requisito di trasferimento, ma è un ottimo filtro.
- Inserisci una dichiarazione sostitutiva del venditore sulla situazione dei tributi locali, non è una bacchetta magica, ma aggiunge responsabilità formale.
- Pretendi una clausola di manleva nel rogito, cioè un impegno del venditore a tenerti indenne da eventuali pretese legate a periodi precedenti, con rimedi chiari (per esempio riduzione del prezzo o altre soluzioni concordate).
E se c’è il preliminare con possesso anticipato?
Capita spesso: entri in casa prima del rogito definitivo. In quel caso, finché non diventi proprietario, l’IMU resta in linea generale a carico del venditore, perché tu sei un detentore qualificato, non il soggetto passivo dell’imposta.
Il punto finale, senza ansia
Se il vecchio proprietario non ha pagato l’IMU, la conseguenza più importante è questa: il Comune può colpire lui, con accertamenti, sanzioni e riscossione, ma non può trasferire automaticamente il debito a te. Tu devi solo fare bene la tua parte, controlli notarili, documenti, e una manleva scritta, così l’acquisto resta quello che deve essere: un inizio, non un problema ereditato.
