C’è un momento, quando firmi un contratto d’affitto, in cui tutto sembra semplice: chiavi in mano, valigie da sistemare, nuova vita che parte. Poi c’è quella parola che suona innocua ma può diventare un boomerang, caparra. Se sei in affitto, attenzione a questi obblighi, perché basta un dettaglio gestito male per dire addio a una somma che pensavi “tua”.
Prima cosa: non è “caparra”, è deposito cauzionale
Nel linguaggio di tutti i giorni la chiamiamo caparra, ma negli affitti la definizione corretta è deposito cauzionale. Non è obbligatorio per legge: se il contratto non lo prevede, non lo devi. Se invece è scritto nero su bianco, va pagato, e ignorarlo può portare conseguenze pesanti, fino alla risoluzione del contratto.
C’è anche un limite chiaro: non può superare tre mensilità del canone (art. 11 L. 392/1978). Se ti chiedono di più, è un campanello d’allarme.
A cosa serve davvero (e cosa NON copre)
Il deposito cauzionale è una garanzia per il proprietario, non un “salvadanaio” da cui attingere a piacere. Serve a coprire:
- canoni non pagati (morosità)
- danni all’immobile oltre la normale usura
- spese condominiali o utenze rimaste insolute
Non dovrebbe invece essere usato per la normale vita di casa: un po’ di usura è fisiologica, un parquet che invecchia, una parete che perde brillantezza nel tempo, piccoli segni compatibili con l’uso ordinario.
I 3 obblighi che decidono se la rivedrai (o no)
1) Pagare puntualmente affitto e spese dovute
Sembra banale, ma è la causa più comune di trattenuta. Se accumuli arretrati, il locatore può trattenere il deposito per coprire ciò che manca.
Per proteggerti, fai due cose molto pratiche:
- conserva ricevute e bonifici, meglio se con causale chiara
- chiarisci nel contratto quali spese sono “a tuo carico” e quali no
Quando le voci sono vaghe, nasce il conflitto.
2) Restituire la casa in buono stato, documentando tutto
Qui entra in gioco la parte più delicata, perché spesso non è questione di “torto o ragione”, ma di prove.
La regola è semplice: se alla riconsegna ci sono danni che non rientrano nell’usura ordinaria, il proprietario può trattenere una parte (o tutta) la cauzione, ma deve poterlo giustificare.
Le prove che contano davvero:
- verbale di consegna iniziale con descrizione dettagliata
- inventario (se arredato)
- foto datate, meglio se inviate via email o PEC
- verbale di riconsegna finale firmato
Un trucco “da vita vera”: il giorno delle chiavi, fai un mini tour con il proprietario, stanza per stanza, e mettete per iscritto ciò che vedete. È noioso, sì. Ma ti salva.
3) Utenze e condominio: attenzione ai conguagli
Gas, luce, acqua, spese condominiali, spesso il problema non è il pagamento mensile, ma il conguaglio che arriva dopo. Se lasci qualcosa in sospeso, la cauzione può finire lì.
Per evitare sorprese:
- chiedi una situazione aggiornata delle spese condominiali prima di lasciare l’immobile
- fai le volture o le cessazioni con ricevuta
- concorda letture contatori con data e foto
Quando deve essere restituita (e gli interessi legali)
Il deposito cauzionale va restituito alla fine del contratto, di solito alla riconsegna delle chiavi, detraendo solo somme motivate e provabili. Non esiste un termine fisso per legge, ma nella pratica molti si muovono entro 30-60 giorni, tempo utile per verificare bollette e spese residue.
C’è un dettaglio che in tanti ignorano: il deposito produce interessi legali a tuo favore, secondo l’art. 1284 del Codice. In teoria sono dovuti anche senza che tu li chieda, proprio per riequilibrare il rapporto tra le parti.
Non confonderla con altre cose (e qui si fanno errori costosi)
- Mensilità anticipate: sono affitto pagato prima, non garanzia.
- Caparra confirmatoria: è un altro istituto (art. 1385 c.c.), tipico di compravendite e preliminari, non la regola nelle locazioni.
Se le parole vengono usate a caso, chiedi chiarimenti prima di firmare: una riga ambigua può trasformarsi in una disputa.
Checklist finale, la versione “salva caparra”
- Pagamenti tracciati e puntuali
- Stato della casa documentato (inizio e fine)
- Utenze e condominio chiusi e saldati
- Riconsegna con verbale e chiavi conteggiate
La verità è che la cauzione non si perde “per sfortuna”. Si perde quasi sempre per mancanza di prove o per piccoli sospesi lasciati indietro. E quando te ne accorgi, spesso è tardi. Qui il segreto è uno solo: essere ordinati prima, per non dover combattere dopo.
