Vivi in una casa in comodato d’uso gratuito? Ecco i rischi legali e fiscali che non conosci

Vivere in una casa in comodato d’uso gratuito sembra la soluzione perfetta: niente canone, magari è un appartamento di famiglia, ti sistemi e respiri. Poi, un giorno, arriva una telefonata, “Mi serve casa, quando te ne vai?”. È lì che molti scoprono che il “gratis” può costare caro, se non è gestito con attenzione.

Che cos’è davvero il comodato (e perché non è un affitto)

Il comodato è un prestito: il proprietario (comodante) ti concede un immobile perché tu lo usi per uno scopo preciso e poi lo restituisci. Non è una locazione, quindi non erediti le tutele tipiche dell’inquilino.

Una parola sola, ma fondamentale: comodato.

Rischi legali per chi ci abita (comodatario)

Qui sta l’equivoco più comune: “Ci vivo da anni, quindi ho diritto a restare”. In realtà no, non automaticamente.

I punti che possono creare problemi, anche all’improvviso:

• Revoca e restituzione dell’immobile: il comodato è temporaneo. Se c’è una scadenza, a quella data devi restituire. Se è “precario” (senza termine chiaro o legato a bisogni del proprietario), la richiesta di rilascio può arrivare quando il comodante dichiara necessità, e i tempi possono essere più stretti di quanto immagini.
• Nessuna tutela da “4+4”: non hai durata minima garantita, rinnovi automatici, indennità di rilascio. Questo cambia completamente la tua posizione negoziale.
• Vendita dell’immobile: se il proprietario vende, in linea generale il nuovo acquirente può chiedere la restituzione, salvo patti specifici e ben scritti.
• Uso vincolato: se nel contratto c’è scritto “abitazione principale”, usarla come studio, casa vacanze, o cambiarne la destinazione senza consenso può portare a risoluzione e richiesta di danni.
• Divieto di concedere a terzi: subcomodato, ospitalità stabile di estranei, o lasciare l’immobile “a un amico” senza autorizzazione può legittimare la richiesta di restituzione immediata.
• Responsabilità per danni: devi custodire la casa con diligenza. Se un danno deriva da incuria o uso scorretto, può ricadere su di te.

Rischi legali per il proprietario (comodante)

Anche chi concede “per gentilezza” si espone, soprattutto quando si va a memoria o ci si affida a accordi verbali.

I rischi più tipici:

• Contratto verbale o scritto male: senza durata, uso consentito, regole su spese e restituzione, diventa più difficile provare cosa era stato pattuito e far valere i propri diritti.
• Contenziosi sul momento del rientro: se non è chiaro “quando” e “a quali condizioni” la casa va restituita, il conflitto nasce proprio lì.
• Responsabilità verso terzi: restando proprietario, può essere coinvolto per problemi imputabili alla struttura o alla proprietà, non all’uso del comodatario.

Spese, manutenzione e utenze: l’area grigia che accende litigi

Quando le relazioni sono buone, queste cose sembrano dettagli. Quando cambiano gli equilibri, diventano la miccia.

In pratica, spesso funziona così (ma conviene scriverlo):

• Manutenzione ordinaria: di regola al comodatario (piccole riparazioni, gestione quotidiana).
• Manutenzione straordinaria: in linea generale al proprietario, salvo accordo diverso.
• Utenze e spese correnti: normalmente paga chi abita, ma è essenziale indicare intestazioni, modalità di rimborso e cosa succede se una bolletta resta insoluta.

Fisco: IMU, agevolazioni e registrazione (qui non si improvvisa)

Sul piano fiscale la regola base è semplice: l’IMU resta in capo al proprietario. Ma la parte delicata sono le agevolazioni.

Cosa succede spesso:

• Il proprietario può ottenere una riduzione della base imponibile in casi specifici (comodato a parenti in linea retta che usano l’immobile come abitazione principale), ma servono requisiti precisi.
• Se il contratto non è registrato, o l’immobile è in categorie “di lusso” (A/1, A/8, A/9), o il comodatario non trasferisce davvero la residenza, l’Agenzia delle Entrate può negare i benefici.
• Il comodatario, pur non pagando l’IMU, può risultare rilevante per altre voci locali (per esempio TARI), in base alla residenza e all’occupazione.

Quando diventa rischioso (e come renderlo solido)

Il comodato diventa fragile quando è “a sentimento”. Diventa invece gestibile quando è scritto e verificabile.

Controlla che nel contratto siano chiari almeno questi punti:

1. Durata (con scadenza o condizioni di rientro molto precise).
2. Uso consentito (abitazione principale, divieti, eventuali autorizzazioni).
3. Ospitalità e terzi (chi può vivere stabilmente in casa).
4. Ripartizione spese (ordinarie, straordinarie, utenze).
5. Consegna e restituzione (stato dell’immobile, verbale, tempi).
6. Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

La verità è che il comodato può essere un ottimo strumento, soprattutto in famiglia, ma solo se lo tratti come un accordo serio. Perché la casa è “gratis” solo finché non diventa un problema.