Nel 2025, l’Italia registra un aumento dei canoni di affitto significativo ma rallentato rispetto agli anni precedenti. Le stime ufficiali indicano una crescita media nazionale tra il 4,7% e il 6,6%, con forti differenze regionali e dinamiche specifiche per categoria immobiliare. Questa evoluzione riflette un mercato in transizione, dove l’offerta cresce ma la domanda rimane robusta. Scopri le nuove stime e cosa aspettarsi per la tua zona.
Le stime ufficiali dell’aumento canone di affitto nel 2025
Nel primo semestre 2025, i canoni di locazione hanno subito un incremento del 5,5% rispetto al periodo precedente, registrando una crescita più che doppia rispetto ai prezzi delle case in vendita (+2,1%). L’Osservatorio Nazionale degli Affitti ha confermato un rialzo medio annuo del +5,3% su base annua, mentre altre fonti specializzate indicano stime tra il +4,7% e il +6,6%.
Questi dati rappresentano un rallentamento significativo rispetto agli anni precedenti. Nel 2022 e 2023, infatti, alcune città avevano registrato incrementi superiori al 10% annuo. L’aumento più contenuto del 2025 suggerisce una graduale stabilizzazione del mercato, sebbene i canoni continuino a crescere in quasi tutte le aree geografiche.
Le variazioni per tipo di immobile nel primo semestre mostrano: monolocali +3,1%, bilocali +2,9%, e trilocali +3%. Questi dati dimostrano che l’aumento è generalizzato, indipendentemente dalla metratura.
Variazioni regionali e geografiche
La crescita non è uniforme su tutto il territorio. Nel primo semestre 2025, il Centro Italia ha registrato l’incremento più rilevante, con un aumento dei canoni del 9,4%, seguendo una tendenza ben consolidata.
Al Nord, la situazione è più moderata. Il Nord-Ovest e il Nord-Est hanno registrato rispettivamente aumenti del 3,8% e del 3,6%, valori inferiori alla media nazionale. Nel Nord complessivo, gli analisti stimano un incremento del +4,2% per il 2025.
Nel Sud Italia, l’aumento si attesta al 3,6%, mentre le Isole mostrano la crescita più contenuta con +2,8%. Queste aree rimangono ancora convenienti rispetto al Centro-Nord, con canoni medi di €12,4/m² al Sud e €11,8/m² nelle Isole, contro i €15,2/m² del Centro.
Le città principali e i loro andamenti
Le grandi città continuano a guidare i rincari, anche se con velocità differenti. Milano e Bologna rimangono i mercati più dinamici, con la domanda trainata da studenti, giovani lavoratori e professionisti in smart working.
Firenze ha raggiunto i €4.577/m², registrando una crescita di oltre il 5% nel semestre. Roma ha raggiunto una media di €17,2/m², con un incremento annuo del +4,5%, e previsioni di +2,7% per il 2026. In entrambe le capitali, i quartieri centrali e residenziali mostrano i rincari più sostenuti.
Al Sud, Napoli registra incrementi soprattutto nei quartieri residenziali vicini al centro, mentre Palermo e Bari crescono più lentamente ma costantemente. Cresce anche la dinamica nei capoluoghi di provincia, soprattutto nelle città universitarie e ben collegate ai grandi centri.
Fattori che spingono gli aumenti
L’aumento dei canoni nel 2025 è sostenuto da molteplici fattori economici e strutturali. In primo luogo, l’offerta di immobili in affitto sta progressivamente aumentando dopo anni di scarsità, sebbene rimanga ancora inferiore alla domanda in molti mercati ad alta tensione abitativa.
La redditività superiore del canone mensile rispetto ad altre forme di investimento incentiva i proprietari a mettere a reddito immobili precedentemente sfitti. Inoltre, l’introduzione di strumenti digitali e garanzie assicurative semplifica la gestione del rischio di morosità, riducendo le incertezze normative che in passato scoraggiavano i proprietari.
La domanda rimane solida e trasversale: giovani professionisti cercano soluzioni flessibili e centrali, mentre famiglie e coppie sono attratte dalle città di medie dimensioni, dove la combinazione tra costi sostenibili e servizi di qualità crea nuove opportunità.
Previsioni per il 2026 e scenari futuri
Le stime per il 2026 indicano un ulteriore rallentamento degli aumenti, con una crescita prevista tra il +2,5% e il +3,2%. Questo rappresenterebbe un ritorno verso una maggiore stabilità, dopo due anni di rialzi più accentuati.
Nel medio termine, gli analisti sottolineano che molto dipenderà dalle scelte normative in materia di locazione, dai livelli dei tassi d’interesse e dalla situazione macroeconomica generale. Un’eventuale stabilizzazione dell’inflazione e del mercato del lavoro potrebbe favorire una mobilità residenziale più diffusa e una distribuzione più omogenea della crescita anche nei centri minori.
Il 2025 si conferma un anno di transizione verso il riequilibrio, dove l’aumento dell’offerta mitiga i rincari eccesivi, ma la domanda rimane sufficientemente robusta da sostenere una crescita dei canoni ancora significativa a livello nazionale.
