Quando senti parlare di affitto a canone concordato, spesso pensi subito al prezzo “calmierato” e alle agevolazioni fiscali. Però c’è un dettaglio che, se lo scopri tardi, ti fa davvero sobbalzare: la durata minima che il proprietario non può trattare come un’opzione. E sì, riguarda anche chi è convinto che “tanto tra un anno si rivede tutto”.
La regola che non si può aggirare: il 3+2
Nei contratti di canone concordato (quelli regolati dalla legge 431/98), la durata minima inderogabile è la famosa formula 3+2.
Cosa significa, in pratica?
- Primi 3 anni: il contratto “sta in piedi” e non può essere accorciato a piacimento.
- Rinnovo automatico di 2 anni: alla scadenza dei tre anni, il contratto si proroga di diritto per altri due.
- Dopo, se non interviene una disdetta valida, si va avanti con rinnovi di 2 anni in 2 anni.
Questa struttura non è un dettaglio da modulistica, è una clausola centrale del canone concordato: serve a garantire stabilità all’inquilino e, allo stesso tempo, consente al proprietario di accedere ai benefici previsti per questa tipologia di contratto.
Disdetta e preavviso: qui cascano in molti
L’idea che “alla fine dei 3 anni si lascia e basta” è spesso la fonte delle incomprensioni più fastidiose. Per interrompere correttamente il rapporto alla scadenza, serve una disdetta e serve farla nei tempi giusti.
Il punto chiave è questo: senza un preavviso di almeno 6 mesi, la scadenza dei 3 anni non ferma nulla, perché scatta il rinnovo automatico di 2 anni.
Se vuoi evitare sorprese, tieni a mente una mini check-list:
- Segna in calendario la data di scadenza dei 3 anni.
- Conta indietro di 6 mesi e fissati un promemoria.
- Se serve, invia la disdetta con modalità tracciabile, così non restano zone grigie.
Non esiste solo il 3+2: le durate alternative (e quando si usano)
Una cosa che ho imparato parlando con chi affitta, e anche con chi cerca casa da mesi, è che “canone concordato” non vuol dire sempre la stessa durata. Gli accordi territoriali possono prevedere varianti, ma il 3+2 resta la base più comune.
Ecco una mappa rapida, utile per orientarsi:
| Tipologia | Durata | A cosa serve davvero |
|---|---|---|
| Standard | 3+2 (o estensioni tipo 4+2, 5+2, 6+2) | Stabilità, canone in fasce concordate |
| Transitorio | 1 a 18 mesi | Esigenze temporanee documentabili |
| Studenti universitari | 6 a 36 mesi | Per chi studia fuori sede con regole dedicate |
Queste soluzioni, se ben impostate, possono risultare più flessibili rispetto al canone libero (che segue la logica 4+4). Ma attenzione, la flessibilità non significa improvvisazione: ogni tipologia ha requisiti specifici e motivazioni coerenti da rispettare.
Come si calcola il canone: non “a sensazione”, ma per fasce
Qui il canone non nasce da una trattativa libera al 100%. Deve rientrare nelle fasce minime e massime previste dagli accordi territoriali (di solito definiti localmente tra organizzazioni di proprietari e inquilini). Il riferimento pratico più semplice, spesso, è il sito del Comune o i canali informativi locali.
In altre parole, il canone concordato è un patto con regole chiare: meno arbitrarietà, più standardizzazione, e in cambio un impianto che può portare vantaggi fiscali.
La certificazione: il “sigillo” che evita guai
Un aspetto che molti scoprono solo alla firma è la certificazione di conformità: in diversi casi è richiesta l’attestazione da parte di un’associazione di categoria, proprio per confermare che il contratto rispetti gli accordi territoriali e, soprattutto, per non mettere a rischio le agevolazioni fiscali.
È uno di quei passaggi che sembrano burocratici, finché non capisci che può fare la differenza tra un contratto solido e uno contestabile.
Occhio anche a quali immobili sono esclusi
Infine, non tutto può essere affittato a canone concordato. In generale, non si applica a immobili di lusso (categorie A/1, A/8, A/9), e non è pensato per immobili popolari o non abitativi. In sostanza, si parla di locazione abitativa “ordinaria”, nel senso più tecnico del termine (locazione).
Il punto finale, quello che ti interessa davvero
Se hai un contratto a canone concordato, la durata minima 3+2 non è negoziabile “a voce” e non è una formalità. Il proprietario non può ignorarla, e anche l’inquilino deve muoversi con criterio: senza disdetta e senza preavviso di 6 mesi, il contratto si rinnova automaticamente. Sapere questa cosa prima, e non dopo, ti fa risparmiare discussioni, soldi e notti in bianco.
